Steuern beim Immobilienverkauf
Steuern fallen nicht nur beim Erwerb eines Grundstücks, Hauses oder der Wohnung an. Im Gegenzug können Verkäufer steuerlich auch bei einer Veräußerung von Immobilien zur Kasse gebeten werden. Diese Information kommt für einige Hausbesitzer gewiss überraschend. Umso wichtiger ist es, sich im Vorfeld über bestehende Steuergesetze zu informieren. Wann sind Immobilienverkäufer zur Zahlung der Steuer verpflichtet? Haben die Veräußerer Möglichkeiten, die Steuerpflicht auf legalem Wege zu umgehen?
Steuern beim Immobilienverkauf - Zu welchem Zweck werden die Objekte genutzt?
Zusätzlich zur sogenannten „Drei-Objekt-Grenze“ sowie „Spekulationsfrist“ ist es steuerrechtlich von Bedeutung, ob die Immobilie als Privat- oder Betriebsvermögen gilt. Schließlich sind zu einer Veräußerung des Betriebsvermögens gehörige Gewinne durch Immobilien generell steuerpflichtig. Dem Privatvermögen zuordenbare Grundbesitze unterliegen anderen Regelungen. Für einen Verkauf von Häusern, Gewerbeobjekten oder Grundstücken ist es von Bedeutung, über welchen Zeitraum sich die Immobilie im Besitz des Verkäufers befand. Möglicherweise muss eine Spekulationssteuer entrichtet werden. Dieser Begriff kennzeichnet eine Besteuerung von Gewinnen, die auf privaten Verkäufen basiert. Allerdings sind Kauf sowie Verkauf an eine bestimmte Frist gebunden. Bei einer Immobilie beläuft sich diese Frist auf zehn Jahre. Bei Unterschreiten dieser Frist müssen durch den Verkauf erbrachte Gewinne versteuert werden. Wird der Zeitraum im Gegenzug überschritten, ist der Gewinn dementsprechend von einer Steuerzahlung befreit. Diese sogenannte Spekulationsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt der Kaufvertrags-Beurkundung. Hatten sich die Parteien auf einen bindenden Vorvertrag geeinigt, startet der Fristablauf bereits ab diesem Datum. Die Bestimmung dieses Zeitpunkts erfolgt unabhängig vom Eintrag im Grundbuch sowie dem eigentlichen Nutzungsübergang.
Eigener Wohnzweck oder fremdgenutzte Immobilie?
Der Veräußerungserlös eines eigengenutzten Objekts wirkt sich ebenfalls auf die Steuerverpflichtung aus. Soll auf diese Erlöse keine Steuer berechnet werden, dürfen die Wohnobjekte im Verkaufsjahr sowie den zwei vorhergehenden Kalenderjahren ausschließlich für eigene Wohnzwecke durch Eigentümer beansprucht werden. Bei einem „eigenen Wohnzweck“ setzen Gesetzgeber voraus, dass die Häuser oder Wohnungen durch die Eigentümer, deren Lebens- bzw. Ehepartner oder kindergeldberechtigte Kinder bewohnt gewesen sind. Haben Immobilieneigentümer bei einer Veräußerung eines nicht eigengenutzten Objekts die Zahn-Jahres-Frist nicht eingehalten, sind sie zur Bezahlung der Spekulationssteuer verpflichtet. Der Verkaufserlös wäre in diesem Fall erst dann steuerfrei, wenn die Immobilie über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren im Eigentum der Veräußerer ist. Deshalb sind Eigentümer von fremdgenutzten Häusern oder Wohnungen gut beraten, das Objekt erst nach zehn Jahren zu verkaufen. Alternativ besteht die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden und das Haus im Jahr des Verkaufs sowie den zwei vorangegangenen Jahren allein zu nutzen. Wird das Hab und Gut im Anschluss an diesen Zeitraum verkauft, müssen die Eigentümer auch keine Steuer entrichten. Die einzige Ausnahme: die sogenannte Drei-Objekt-Grenze wird überschritten.
Gewerbesteuer bei der Drei-Objekt-Grenze
Diese Drei-Objekt-Grenze bezieht sich auf die Anzahl veräußerter Objekte innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Tätigt eine Person innerhalb von fünf Jahren einen Verkauf von mehr als drei Immobilien, gehen Gesetzgeber automatisch von einen gewerblichen Grundstückshandel aus. Dieser Vorgang ist laut Aussagen der Finanzbehörden automatisch steuerpflichtig. Zur Zahlung der Gewerbesteuer sind Eigentümer der Häuser übrigens auch dann verpflichtet, wenn sie zuerst ein einheitliches Objekt wie ein Mehrfamilienhaus kaufen. Wird diese Immobilie binnen fünf Jahren in mehrere Wohnungen untergliedert und veräußert, sind die Eigentümer zur Bezahlung der Steuer verpflichtet.
Spekulationssteuer - Eine der wichtigsten Steuern beim Immobilienverkauf
Wie bereits erwähnt, ist die Spekulationssteuer eine der wichtigsten zu entrichtenden Zahlungsverpflichtungen. Verkaufen Eigentümer ein fremdgenutztes Objekt binnen der zehn Jahre andauernden Spekulationsfrist, sind durch den Verkauf erworbene Gewinne versteuerbar. Die Höhe der Steuern beim Immobilienverkauf richten sich im Einzelfall nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz sowie der Höhe des Wertzuwachses. Zur Ermittlung der Höhe dieser Steuer spielen der Verkaufspreis sowie die Anschaffungskosten (einschließlich Kaufnebenkosten) eine wichtige Rolle. Aus steuerlicher Sicht wird der Saldo als Gewinn betrachtet, der sich aus den Anschaffungskosten sowie dem Verkaufspreis ergibt. Zusätzlich fließen im Rahmen der Haltedauer gültige Abschreibungen in die Wertberechnung ein.
Umsatz- sowie Gewerbesteuer
Bei einem privaten Immobilienverkauf fällt keine Umsatzsteuer an. Bei gewerblichen Grundstücksgeschäften müssen Käufer eine Mehrwertsteuer von 19 Prozent einplanen. Diese Umsatzsteuer wird bei einem Kauf bzw. Verkauf von Immobilien ebenfalls auf Notargebühren sowie die Provision für Immobilienmakler berechnet. Die sogenannte Gewerbesteuer müssen Verkäufer entrichten, wenn das Finanzamt die Veräußerung des Hauses oder Grundstücks als gewerblichen Grundstückshandel einstuft. Eine Basis zur Berechnung der Gewerbesteuer ist der Veräußerungsgewinn. Dieser Gewinn wird mit einer Steuermesszahl in Höhe von 3,5 Prozent angesetzt. Ist dieser Anteil mit dem von der Kommune bestimmten Hebesatz multipliziert worden, ist der Gewerbesteuerbetrag auch schon ermittelt. Personengesellschaften sowie natürliche Personen profitieren bei der Berechnung der Gewerbesteuer von einem Freibetrag von 24.500 Euro. Einigen Unternehmen sowie Vereinen wird ein Freibetrag von 5.000 Euro gestattet.
Steuern beim Immobilienverkauf sparen - Aber wie?
Es gibt verschiedene Wege, Steuern beim Immobilienverkauf zu sparen. Möglicherweise ist ein Beratungsgespräch mit einem Immobilienmakler hilfreich, um sich über verschiedene Sparmodelle zu informieren. Gern geben Immobilienmakler Tipps, die dabei helfen, die Kosten auf legale Weise zu verringern. Eine der geläufigsten Methoden bezieht sich auf die Einhaltung der Zehn-Jahres-Frist. Um die Steuerzahlungen zu umgehen, gibt es einen einfachen Weg: Haus- oder Wohnungseigentümer sollten vermeiden, innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte zu veräußern. Diese Verkaufsvorhaben lassen sich beispielsweise umgehen, indem Häuser, Wohnungen oder Grundstücke an enge Familienmitglieder übergeben werden. Einziger Nachteil: in diesem Fall ist unter Umständen eine Schenkungssteuer fällig.
Ist Ratenzahlung eine Lösung?
Einigen sich die Vertragsparteien auf eine mehrere Jahre andauernde Ratenzahlung des Kaufpreises, darf der Verkäufer den durch die Veräußerung erhaltenen Gewinn auch über mehrere Jahre verteilen. In all diesen Jahren dürfen die Verkäufer von dem Anspruch auf Freigrenzen für Veräußerungsgeschäfte Gebrauch machen. Eventuell resultiert die Ratenzahlung in einer Verschiebung der Veräußerungsgewinne in Jahren mit verhältnismäßig niedrigen Gesamteinkommen. In diesen Kalenderjahren reduziert sich die Steuerbelastung des Veräußerungsgewinns automatisch. Eine andere Methode, um den Verkaufswert zu reduzieren, bezieht sich auf die Senkung des Verkaufswerts. Dieses Ziel wird erreicht, indem Immobilieneigentümer nicht zur Immobilie gehörige Gegenstände veräußern.
Immobilienverkauf – Wann ist der richtige Zeitpunkt?
Wann Immobilie verkaufen?
Wer in naher Zukunft den Verkauf seiner Immobilie beabsichtigt, fragt sich gewiss nach dem besten Zeitpunkt für diesen Schritt. Häufig ist das Ereignis, das zu diesem Vorhaben führt, selbst der Anlass für einen festzulegenden Termin. Derartige einschneidende Erlebnisse entstehen beispielsweise durch Wechsel des Arbeitgebers, Erbschaften oder den Hausverkauf nach einer Scheidung. Doch auch in anderen Situationen ist ein Haus- oder Wohnungsverkauf die beste Lösung. Umstände wie der Auszug der eigenen Kinder führen häufig ebenfalls zu dieser Entscheidung.
Gründe für einen Verkauf der Wohnungen und Häuser
Es liegt auf der Hand: eine Immobilie muss den Bedürfnissen ihrer Eigentümer entsprechen – nicht umgedreht. Können Immobilieneigentümer die gesamte Wohnfläche nicht mehr effektiv nutzen, ist ein Verkauf der Objekte vermutlich die beste Wahl. Zusätzlich wird der Verkauf von Häusern oder Wohnungen ein wichtiges Thema, wenn Eigentümer in finanzielle Schwierigkeiten geraten oder Raten zur Tilgung des Immobiliendarlehens nicht mehr stemmen können. Wird die Immobilie jedoch unter großem Druck veräußert, müssen die Eigentümer zumeist finanzielle Einbußen in Kauf nehmen.
Immobilien als Kapitalanlage: mögliche Gründe für eine Veräußerung
Werden die Häuser oder Wohnungen als Kapitalanlage genutzt, bewegt eine abgelaufene Spekulationsfrist die Immobilieneigentümer möglicherweise zum Verkauf. Wer das Objekt selbst nicht bewohnt und binnen weniger als zehn Jahren nach dessen Erhalt verkaufen möchte, muss den erhaltenen Gewinn versteuern lassen. Diese sogenannte Spekulationssteuer entfällt jedoch, wenn die Zehn-Jahres-Frist überschritten ist. Von dieser Spekulationsfrist sind diese Objekteigentümer ausgeschlossen, die im Kalenderjahr des Verkaufs sowie den zwei vorangehenden Jahren in dem Haus oder der Wohnung gelebt haben. Ein anderer Fall für einen geeigneten Zeitpunkt für eine Immobilienveräußerung liegt vor, wenn bisherige Mieter aus dem Wohnobjekt ausziehen. In dieser Situation steigert sich der Wert des Objekts für Eigennutzer sowie Kapitalanleger. Statistiken bestätigen, dass sich der Verkaufspreis für eine freie Immobilie im Vergleich zu vermietetem Wohnraum um bis zu 30 Prozent erhöht. Außerdem könnten sich die neue Eigentümer, die Mieter bei einer erneuten Vermietung selbst auswählen. Neue Mietpreise könnten vereinbart werden.
Den richtigen Zeitpunkt finden
Insbesondere bei einer wirtschaftlich angespannten Marktlage ist vom Verkauf eines Wohnobjekts abzuraten. Immobilieneigentümer sollten den Schritt zum Verkauf möglichst dann wagen, wenn eine hohe Nachfrage nach Wohnraum besteht und ein niedriges Zinsniveau herrscht. Seit einigen Jahren bewegt sich das Zinsniveau auf einem Allzeittief. Vor allem in Großstädten herrscht eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage nach Wohneigentum. Wer Objekte in größeren Städten gewinnbringend veräußern möchte, findet in diesen Situationen optimale Bedingungen. Saisonale Umstände wirken sich nicht maßgeblich auf den perfekten Zeitpunkt für einen Verkauf aus. In erster Linie sind bei der Wahl der richtigen Zeit persönliche Aspekte entscheidend. Möglicherweise ist es hilfreich, sich von einem Immobilienmakler beraten zu lassen. Immobilienmakler sind mit dem Immobilienmarkt vor Ort bestens vertraut. Die Informationen der Immobilienmakler sind dabei behilflich, um konkrete Preisprognosen über bestimmte Stadtteile preiszugeben. Eine anziehende oder sich abschwächende Nachfrage wirkt sich unmittelbar auf die Preisbildung aus. Derartige Tendenzen sollten in die Wahl des richtigen Zeitpunkts einbezogen werden.
Immobilienverkäufe in- oder außerhalb der Ferien?
Logischerweise können Immobilien nicht an Kaufinteressenten veräußert werden, wenn sich diese gerade im Urlaub befinden. Dennoch weisen Statistiken darauf hin, dass Immobilien in klassischen Ferienzeiten ebenfalls in hoher Anzahl verkauft werden. Analysen von „Google Trends“ zufolge werden die Suchbegriffe „Haus verkaufen“ oder „Haus kaufen“ in den Monaten Juli und August besonders häufig herausgegeben. Wahrscheinlich besteht ein enger Zusammenhang zwischen dem Zeitbudget sowie den Ferienzeiten Immobiliensuchender. Schließlich haben Immobilienkäufer in spe in den Ferien oder im Urlaub mehr Zeit für ausgiebige Recherchen im Internet. Weil der Zeitraum von der Recherche bis hin zum Kauf zumeist einige Monate umfasst, gilt der Herbst als besonders guter und effektiver Zeitpunkt für einen Verkauf bzw. Kauf. Zur Weihnachtszeit reduzieren sich die Kauf- und Verkaufsbewegungen auf dem Immobilienmarkt hingegen stark.
Home Staging – Das Eigenheim in Szene setzen
Ein Haus kann noch so gut gelegen oder modernisiert sein. Nicht immer gelingt es, binnen kurzer Zeit einen Käufer für die Objekte zu finden. Das gewisse Etwas, dieser kleine Funke scheint einfach nicht auf die Immobilieninteressenten überzuspringen. Doch was tun?
Beim Home Staging zählt der erste Eindruck
Ein bekanntes Sprichwort lautet: „Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance.“ In diesen Worten steckt sehr viel Wahrheit. Schließlich spielt der erste Eindruck bei einer Kaufentscheidung für ein Haus oder die Wohnung eine besonders große Rolle. Hier kommt das Home Staging ins Spiel. Ein ganzer Berufsstand hat sich darauf spezialisiert, mit einer möglichst vorteilhaften Gestaltung von Wohnraum einen großen Kundenstamm anzusprechen. Dieses Home Staging ist keine neue Erfindung, sondern ein Trend aus den USA, der auch in Deutschland an Bedeutung gewinnt. Immobilienmakler und andere Immobilienverkäufer setzen auf die Vorzüge des Home Stagings, um schneller die Immobilie zu verkaufen. In Zahlen ausgedrückt: mit dem richtigen Home Staging erhöhen sich die Verkaufspreise um bis zu 15 Prozent.
Eine wichtige Visitenkarte - Ein gepflegter Garten
Mittlerweile gibt es in Deutschland sogar eine Vereinigung, den Berufsverband der deutschen Homestager DGHR. Aussagen der Spezialisten dieser Institution zufolge ist der Ablauf vor einem Immobilienkauf zumeist relativ ähnlich. Haben eine Wohnung oder ein Haus das Interesse potentieller Käufer geweckt, möchten sich die Interessenten zumeist schon vor dem Besichtigungstermin einen Eindruck von dem Objekt verschaffen. Sind die Haustür oder der Vorgarten dann in keinem guten Zustand, verlieren potentielle Käufer schnell das Interesse. Deshalb ist es besonders wichtig, dass ein Garten auch bei einem leerstehenden Objekt gepflegt wird, damit nicht die gesamte Immobilie verwahrlost wirkt.
Die Vorzüge der Immobilie betonen
Die Aufgabe vom Home Staging besteht darin, die Vorzüge des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks ins rechte Licht zu rücken. In diesem Zusammenhang ist es hilfreich, die Gestaltung der Räumlichkeiten anzupassen. Hierfür genügen möglicherweise kleine Tipps und Tricks. Eine kleine Anpassung mit großer Wirkung ist beispielsweise ein gezielt positioniertes Sofa, das vor einer Glasfront den freien Blick auf den Garten ermöglicht. Sogenannten Home Stagern ist bewusst, dass es 80 Prozent aller Menschen an Vorstellungsvermögen mangelt, um sich ein leerstehendes Objekt möbliert vorzustellen. Sind die Häuser und Wohnung bereits ansprechend eingerichtet, ist es für potentielle Käufer leichter, sich einen Wohnalltag in der Immobilie vorzustellen. Immobilienmakler finden vermutlich schneller Kaufinteressenten. Dadurch hilft das Home Staging dabei, die Objekte günstig und zu einem guten Preis zu veräußern.
Neutralität geht vor Individualität
Bei der Gestaltung von Haus oder Wohnung ist Neutralität gefragt. Beim Home Staging ist es wichtig, persönliche Gegenstände aus dem Blickfeld möglicher Käufer zu räumen. Lassen spezielle Einrichtungsgegenstände oder bunte Wandfarben auf einen individuellen Geschmack schließen, wird ein Teil der Käuferschaft vermutlich nicht von dem Objekt angesprochen werden. Deshalb ist es hilfreich, einer neutralen Gestaltung der Wohnräume den Vorzug zu geben. Im Gegensatz dazu wird ein leerstehendes Haus mit Leihmöbeln ausgestattet. Dieses Mobiliar erleichtert potentiellen Käufer oder Mietern das Vorstellungsvermögen. Die Funktionen einzelner Räume werden durch diese Gestaltung ins rechte Licht gerückt. Zudem bleiben die Zimmer ihren Betrachtern länger in Erinnerung.
Professionelle Home Stager als beratende Instanz
Möchten Immobilienmakler oder Hausbesitzer die Verkaufschancen der Objekte erhöhen und sich bei der Vorbereitung der Räumlichkeiten unterstützen lassen, können sie die Gestaltung komplett einem Home Stager überlassen. Alternativ ist es ebenfalls möglich, einen Home Stager für einen festgelegten Zeitraum zu buchen. In dieser Zeit nimmt der Spezialist Haus oder Wohnung in Augenschein, um anschließend Verbesserungstipps zu geben. Daraufhin planen Hausbesitzer, Immobilienmakler und Home Stager, welche Arbeiten mit großer Wirkung nicht viel Zeit und Geld beanspruchen.
Kleine Schönheitsfehler kaschieren
Wer auf die professionelle Unterstützung eines Home Stagers verzichten möchte, kann auch selbst aktiv werden. Wer jede kleine Ecke des Hauses oder der Wohnung mit kritischen Augen betrachtet, wird kleine Schönheitsmakel auch selbst entdecken. Kaputte Fußleisten oder aus Wänden herausragende Kabel bedürfen nur kleiner Reparaturarbeiten. Veraltete Armaturen oder beschädigte Türgriffe können ebenfalls mit wenigen Handgriffen ausgetauscht werden. Wirkt ein Raum abgewohnt, verlieren potentielle Käufer schnell das Interesse an diesen Objekten. Zumeist genügt auf einer Wand ein einzelner Fleck, um das Gefühl zu vermitteln, dass aufwendige Renovierungsarbeiten notwendig sind.
Mit kleinen Maßnahmen eine große Wirkung erzielen
Dennoch sind dem Home Staging auch spezielle Grenzen gesetzt. Beispielsweise fällt das Kaschieren von gröberen Mängeln nicht in das Aufgabengebiet des Home Stagings. Zudem ist eine Modernisierung der Immobilien nicht in jedem Fall empfehlenswert. Sollen veraltete Bäder im Stil der 1970er Jahre optisch aufgewertet werden, sind kleine Handgriffe bereits sehr wirkungsvoll. Werden in diesen Räumlichkeiten neue Toilettendeckel und moderne Toilettenpapierhalter verwendet, wirkt das komplette Zimmer wesentlich gepflegter. Natürlich ist es Betrachtern dennoch bewusst, sich in einem Bad aus den 1970er Jahren zu befinden. Dennoch zeigen kleine Maßnahmen, dass die Zimmer ein hohes Potential für eine attraktive Gestaltung haben.
Ordnung und Sauberkeit ist wichtig
Ordnung ist die halbe Miete. Dieses Motto setzt sich auch bei einer Präsentation der Wohnungen oder Häuser fort. Möglicherweise ergreifen Verkäufer sofort die Gelegenheit, um die Immobilie von unnötigem Hausrat zu befreien. Insbesondere im Keller oder auf dem Dachboden sammeln sich Kartons voller Gegenstände an, die eigentlich nicht mehr benötigt werden. Dieses Inventar lässt die Räume kleiner und enger erscheinen. Bisherige Haus- oder Wohnungsbesitzer sollten genau durchdenken, ob sie wirklich sämtliche Sachen in das neue Heim mitnehmen möchten. Schließlich ist ein Umzug ein willkommener Anlass, um seinen Hausrat auszusortieren. Eine Option zum Wegwerfen ist vielleicht eine Einlagerung bestimmter Sachen. Auf der Suche nach einem solchen Lager oder anderweitigen Raum sind Home Stager gern behilflich. Zur Vorbereitung auf die Besichtigungstermine sollte jedoch nicht nur älteres und scheinbar nutzloses Inventar aus dem Blickfeld der Kaufinteressenten verschwinden. Herumliegende Schuhe machen ebenfalls keinen guten Eindruck, ebenso wie herumstehende Kaffeemaschinen, Toaster oder Lebensmittel.
Wie duftet es in dem Haus oder der Wohnung?
Home Stager bestätigen, dass ein schmutziges und unordentliches Wohnobjekt mögliche Käufer besonders abschreckt. Deshalb ist es besonders wichtig, dass alle Zimmer – doch vor allem Bäder und Küchen – makellos sauber sind. Der Eingangsbereich spielt ebenfalls eine Schlüsselrolle. Wer sich vom ersten Moment an in einem Haus unwohl fühlt, wird den Verkäufern oder Immobilienmaklern vermutlich nur in den seltensten Fällen eine Zusage erteilen. Möglicherweise ist der Geruch in Haus oder Wohnung das Zünglein an der Waage. Das bedeutet jedoch nicht, dass zwangsläufig eine künstliche Beduftungsanlage eingebaut werden muss. Ganz im Gegenteil: wichtig ist, dass die Luft frisch und sauber duftet. Deshalb ist es hilfreich, die Immobilie vor jeder Besichtigung gründlich zu lüften. Duftkerzen oder Duftöle verbreiten eine angenehme Atmosphäre. Zudem entsteht durch frisch aufgebrühten Kaffee oder Gebäck ein angenehmer Duft im Haus. Derartige Erlebnisse assoziieren die Kaufinteressenten mit einem positiven Eindruck. Immerhin sind es die unbewussten Eindrücke, die Haus- und Wohnungseigentümern in spe besonders lange in Erinnerung bleiben.